LUẬN ĐIỂM ĐẦU TƯ
Việc IDC thay đổi cơ cấu sở hữu (SSG, Bitexco và Covestcons đã mua lại phần thoái vốn nhà nước và nâng tỷ lệ sở hữu từ 45% lên 65%) sẽ mang lại nhiều kỳ vọng tích cực, các hoạt động xúc tiến đầu tư và các KCN trong thời gian tới.
IDC với vị thế là 1 trong những nhà phát triển KCN lớn nhất Việt Nam với diện tích đất đạt 771,52 ha, trong đó có 367,8 ha đất đã đầu tư hạ tầng sẵn sàng cho thuê, tập trung ở các khu vực Long An, Bà Rịa Vũng Tàu, Thái Bình. KCN Hữu Thạnh sẽ là động lực tăng trưởng trong 3-5 năm tới
Chiến lược dài hạn. Tập trung phát triển quỹ đất mới từ 1.000 – 1.500 ha ở các tỉnh như Hải Phòng và 500.000 – 1 triệu m2 nhà xưởng cho thuê trong giai đoạn 2021-2025.
I. MEANING
Doanh thu chưa hạch toán ngắn hạn và dài hạn (cho thuê đất KCN đã thu tiền trước) 6.900 tỷ. Với biên lợi nhuận gộp mảng cho thuê đất KCN 40% thì lợi nhuận để dành gần 2.760 tỷ.
Diện tích đất thương phẩm 794 ha chờ cho thuê, với giá cho thuê bình quân hơn 110$/m2 thì Doanh thu dự kiến 20,468 tỷ cho quỹ đất này trong 2021-2025, tương đương trung bình 160ha/năm
Năng lượng, thu phí BOT, kinh doanh khác mang lại lợi nhuận gộp ổn định 500 tỷ mỗi năm
Doanh thu hoạt động mua bán điện chủ yếu ở cty con UIC (IDC sở hữu 51%). Doanh thu mỗi năm 2.600-2.700 tỷ. LNG 90-100 tỷ, chiếm 35% lợi nhuận mảng điện. Phần lợi nhuận còn lại từ Thủy Điện Srok Phú Miêng, Dakmi 3 là 150-170 tỷ tùy tình hình thời tiết mỗi năm.
Hoạt động Thu phí BOT chủ yếu từ cty con là CTCP Đầu tư phát triển hạ tầng Idico (IDC sở hữu 57.5%) Lợi nhuận ổn định mỗi năm 190-220 tỷ.
Các mảng kinh doanh khác bao gồm xây dưng, VLXD đóng góp mỗi năm 100-120 tỷ lợi nhuận
Các hoạt động này ít có tiềm năng gia tăng trong tương lai. Tuy nhiên, bù lại, nhu cầu bổ sung vốn cho các hoạt động này hầu như ở mức thấp nên dòng tiền thu ròng, đảm bảo cho chi phí lãi vay, quản lý chung
II. MOAT
Quỹ đất KCN hưởng lợi từ phát triển hạ tầng
Công ty sở hữu khoảng 572ha ở 2 khu vực là Phú Mỹ (BR-VT) và Đức Hòa (Long An)
Đối với khu vực Phú Mỹ (quỹ đất thương phẩm 210ha), đây là điểm nóng trong phát triển KCN 3 năm trở lại đây từ 2019. Sự phát triển ngày càng nhanh của khu vực Cảng Cái Mép (sản lượng đạt 7.2 triệu TEUs, tăng 15% so với 2019, và dự kiến sẽ vượt cảng Hải Phòng trong 2021 để trở thành cụm cảng lớn thứ 2 sau Cát Lái)
Ngân sách đầu tư công lớn của BR-VT và Đồng Nai để tại sự kết hợp với TPHCM là những điểm nhấn chủ đạo làm nên sự hấp dẫn của khu vực Phú Mỹ.
Câu chuyện của KCN Hữu Thạnh sẽ roi vào 2023-2025 khi (1) Cao tốc Bến Lức – Dầu Giây hoàn thành; (2) quỹ đất ở KCN Phú Mỹ đã khai thác phần lớn. Hiện tại giá chào thuê cho KCN này khoảng 100 USD/m2 (đã tăng so với đầu năm 2020 là 90 USD/m2) dự kiến đến năm 2023 sẽ tăng lên 130 USD/m2
III. MANAGEMENT
Tổng công ty Idico – CTCP tiền thân Tổng công ty Đầu tư phát triển đô thị công nghiệp Viêt Nam thành lập năm 2000 và trực thuộc Bộ Xây dựng
Vào tháng 11.2020, Bộ Xây dựng đã thoái toàn bộ 36% vốn tại Tổng công ty. Công ty có hai cổ đông chiến lược là Bitexco và SSG với tỷ lê sở hữu 22,5% mỗi bên. Tháng 6.2021, cổ đông chiến lược là Bitexco đã thoái toàn bộ vốn
Sự thay đổi trong cơ cấu cổ đông sau khi Bộ Xây dựng và Bitexco thoái vốn giúp cho cấu trúc cổ đông tập trung hơn. Điều này giúp hoạt động của IDC sẽ quyết liệt hơn, để khai thác tối ưu quỹ đất lớn đang sở hữu. Các quỹ đất này trước đây thời còn là Cty trực thuộc Bộ Xây Dựng nên không triển khai hết tối ưu của quỹ đất
IV. MARGIN OF SAFETY
Risk:
- Các công ty con và công ty liên kết hoạt động kém hiệu quả. IDC sở hữu 4 công ty thủy điện và 4 công ty xây dựng. Rủi ro về thay đổi trong nguồn nước và khối lượng các hợp đồng xây dựng, có thể ảnh hưởng đến hoạt động của các công ty con và công ty liên kết.
- Chi phí đền bù giải tỏa tăng. Chúng tôi cho rằng vớigiá đất việc tại Long An và Thái Bình tăng, sẽ ảnh hưởng đến chi phí đền bù phần còn lại của KCN Hựu Thạnh là 40 ha và Cầu Nghìn 142 ha
- Pha loãng cổ phiếu. Trong đó, IDC dự kiến sẽ phát hành cổ phiếu trong năm 2021 với tỷ lệ 2:1 với giá 15.000 đồng/CP.
Lượng tiền mặt để ngân hàng hơn 1400 tỷ đồng. Kế hoạch 2021 tăng trưởng mạnh. Doanh thu hợp nhất kế hoạch dự kiến đạt 5.660 tỷ đồng (+3% YoY) và LNST đạt 989 tỷ đồng (+34% YoY). Trong đó, diện tích thuê KCN đạt mức 100 ha (+64% YoY), chủ yếu tập trung cho thuê tại KCN Hựu Thạnh với diện tích sẵn sàng thuê 80 ha
Thực hiện tái cơ cấu hoạt động. Trong đó, công ty mẹ trực tiếp đầu tư và sở hữu các dự án KCN. Bên cạnh 3 hoạt động chính khác là: Vận hành dịch vụ KCN (điện, nước, xử lý nước thải); Đầu tư và quản lý lĩnh vực năng lượng bao gồm: Thủy điện, điện mặt trời; Xây lắp và hạ tầng (vận hành BOT, xây dựng, buôn bán vật liệu xây dựng…). So với hoạt động trước đây được phân chia theo mô hình nhóm công ty bao gồm 3 chi nhánh, 12 công ty con và 5 công ty liên kết.
Thoái vốn tại các công ty con và công ty liên kết. Trong năm 2021, IDC dự kiến thoái vốn tại công ty TNHH kính nổi siêu trắng Phú Mỹ với giá trị đầu tư 265,8 tỷ đồng (IDC sở hữu 30%).
KHUYẾN NGHỊ MUA TÍCH LŨY IDC với vùng mua từ 39,000 – 44,000 đ/cp, cho định giá hợp lý khoảng 64,000 đ/cp theo phương pháp dòng tiền. Upside 52%
